在通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)行業(yè)中，企業(yè)常以設(shè)備、廠房等資產(chǎn)作為抵押物獲取融資。當(dāng)?shù)盅何镌谖唇?jīng)抵押權(quán)人同意的情況下被出租，并在后續(xù)面臨法院執(zhí)行時(shí)，承租人是否能夠以其租賃權(quán)對抗執(zhí)行，成為實(shí)踐中備受關(guān)注的法律問題。本文將從法律原則、司法實(shí)踐及行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，對這一問題進(jìn)行系統(tǒng)分析。
一、抵押權(quán)與租賃權(quán)的法律沖突
根據(jù)《民法典》第四百零五條，抵押財(cái)產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)立前已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。換言之，租賃權(quán)設(shè)立在先且承租人實(shí)際占有使用抵押物的，租賃權(quán)可以對抗抵押權(quán)人行使權(quán)利。若租賃合同簽訂于抵押權(quán)設(shè)立之后，或雖簽訂于抵押權(quán)設(shè)立之前但未實(shí)際轉(zhuǎn)移占有，則租賃權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)。
在通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)領(lǐng)域，抵押物常包括專用設(shè)備、實(shí)驗(yàn)室、數(shù)據(jù)中心等。這些資產(chǎn)的專業(yè)性強(qiáng)、價(jià)值高，且租賃往往涉及長期技術(shù)服務(wù)合作，若承租人在抵押權(quán)設(shè)立后未經(jīng)同意擅自承租，其租賃權(quán)將在執(zhí)行程序中面臨重大挑戰(zhàn)。
二、未經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的法律后果
司法實(shí)踐中，法院普遍認(rèn)為，未經(jīng)抵押權(quán)人同意出租抵押物，尤其是抵押權(quán)設(shè)立后的出租行為，不能產(chǎn)生對抗抵押權(quán)執(zhí)行的效力。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。但若租賃權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之后，且未取得抵押權(quán)人同意，承租人排除執(zhí)行的請求通常難以得到支持。
對于通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)企業(yè)而言，若承租的抵押物為關(guān)鍵研發(fā)設(shè)備或辦公場所，一旦抵押權(quán)人申請執(zhí)行，承租人不僅面臨搬遷困難，還可能因技術(shù)服務(wù)中斷而承擔(dān)違約責(zé)任。因此，承租前核實(shí)抵押物權(quán)利狀態(tài)、取得抵押權(quán)人書面同意，成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的必要措施。
三、行業(yè)特殊性與風(fēng)險(xiǎn)防范建議
通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)行業(yè)具有技術(shù)密集、合作周期長、設(shè)備專用性強(qiáng)等特點(diǎn)。承租人在租賃抵押物時(shí)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到以下風(fēng)險(xiǎn)：
- 權(quán)利沖突風(fēng)險(xiǎn)：抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)，若抵押權(quán)人行使權(quán)利，承租人可能被迫終止使用。
- 經(jīng)營中斷風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)鍵設(shè)備或場所被強(qiáng)制執(zhí)行，將直接影響研發(fā)進(jìn)度和服務(wù)交付。
- 責(zé)任承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：若因租賃權(quán)無法對抗執(zhí)行導(dǎo)致違約，承租人可能向合作伙伴承擔(dān)賠償責(zé)任。
為有效防范風(fēng)險(xiǎn)，建議行業(yè)參與者采取以下措施：
- 租賃前開展盡職調(diào)查，通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢抵押登記情況；
- 盡量選擇在抵押權(quán)設(shè)立前已簽訂租賃合同并實(shí)際占有的資產(chǎn)；
- 如確需租賃已抵押資產(chǎn)，應(yīng)取得抵押權(quán)人書面同意，并將租賃事宜告知執(zhí)行法院；
- 在租賃合同中明確約定因抵押權(quán)執(zhí)行導(dǎo)致合同終止的責(zé)任分配條款。
四、結(jié)語
未經(jīng)抵押權(quán)人同意出租抵押物，承租人在執(zhí)行程序中通常難以排除執(zhí)行，尤其在通訊工程技術(shù)研發(fā)及服務(wù)這一對設(shè)備和場所依賴性高的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)更為突出。各方當(dāng)事人應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，通過事前防范和合同安排，平衡抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突，保障行業(yè)健康有序發(fā)展。
